Дольщикам. Заключать ли договор с Застройщиком

Поводом к подготовке данной статьи послужили обращения граждан желающих приобрести жилье у строительных компаний с просьбой разъяснить опасности заключения предварительного договора купли-продажи жилья вместо договора долевого участия.

Многие слышали о том, что строящееся жилье приобретают по ДОГОВОРАМ долевого участия поэтому такое предложение вызывает понятные опасения. Покупатель оказывается перед дилеммой: обидно отказываться от выгодного предложения – с одной стороны и опасно платить серьезные деньги без гарантий получения жилья и денег – с другой.
_____________________________________________________________________________

Почему Застройщик предлагает именно такую форму соглашения?

Государство в стремлении защитить права дольщиков явно «перегнуло палку» включив в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» положения, согласно которым Застройщик при нарушении сроков имеет основание требовать двукратных неустоек плюс штрафы в размере 50% присужденных сумм. Суммы настолько огромны что сводят на нет прибыль Застройщика.

Ситуация подтолкнула юристов искать пути обхода и в результате Предварительные договора находят свое широкое применение в этой сфере. Их содержание со временем трансформируется, самый современный и продуманный я видел буквально вчера, этот образец действительно учитывал последнюю практику и пытался ее обойти, например, в вопросе оплаты коммунальных услуг (декларировалась обязанность Покупателя оплачивать коммунальные услуги не с момента передачи жилья по акту приема-передачи а с момента составления Акта доступа и т.п., оформление Акта доступа было предусмотрено еще до передачи жилья в собственность).
Предварительный договор по мнению юристов строительных компаний выводит отношения между Дольщиком и Застройщиком из под действия вышепривиденного закона.
_____________________________________________________________________________

Так что же делать? Заключать или не заключать предварительный договор купли-продажи?

Любой договор как его не назови, в котором покупатель оплачивает еще не созданное недвижимое имущество является договором долевого участия. Не название, а суть отношений определяют существо договора. К таким правоотношениям применяется ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» со всеми вытекающими последствиями. Судебная практика к моменту написания статьи сформирована именно таким образом.

Поэтому Предварительный договор купли-продажи жилья или дома ЗАКЛЮЧАТЬ можно. За исключением одного случая.
_____________________________________________________________________________

Часто в предварительном договоре приводятся сведения о том, что жилье введено в эксплуатацию по акту такому-то. Вот пример такой формулировки:

Введение строения в эксплуатацию говорит о завершенности строительства, поэтому к таким отношениям указанный ФЗ не может применяться. Из этого следует серьезная опасность, которая может принести Покупателю убытки.
Дело в том, что Предварительный договор прекращает свое действие, если ни одна из сторон не обратилась за заключением основного договора по истечении его срока. То есть если в предварительном договоре указан срок действия и Покупатель не обращается к Застройщику с предложением заключить Договор основной, то по истечении этого срока у него пропадает право требовать объект недвижимого имущества.

Юридические отделы строительных компаний включают такие условия вполне умышленно.

Дело в том, что Покупатели не знают об указанной особенности и остаются несведущими до самого решения суда. Просрочка предварительного договора происходит в 90% случаев. Это дает право продать жилье второй раз по более высокой цене и не нести никакой ответственности. В условиях кризиса меняющегося курса валюты и стадии строительства стоимость жилья может меняться и вполне возможно возникновение ситуации когда Застройщику выгоднее продать уже построенное жилье другому Покупателю, а первому Покупателю возвращать деньги по решению суда в течение 5 лет и это при благоприятном стечении обстоятельств.
_____________________________________________________________________________

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи уже построенного жилья?

Заключить такое соглашение можно с условием, о котором необходимо помнить.

До истечения срока указанного в соглашении необходимо направить правильно оформленное предложение заключить основной договор, тем самым Покупатель «нейтрализует угрозу». С момента получения предложения Застройщик обязан будет заключить основной договор купли-продажи, что собственно означает обязанность передать жилье. В случае, если Застройщик после направления ему уведомления уклоняется от заключения основного договора, следует обращаться в суд, который однозначно будет на стороне Покупателя.

29.05.2015г.

Адвокат Евгений Москаленко