Публикации

Раскрыть

Практика

Дольщикам. Заключать ли договор с Застройщиком

Поводом к подготовке данной статьи послужили обращения граждан желающих приобрести жилье у строительных компаний с просьбой разъяснить опасности заключения предварительного договора купли-продажи жилья вместо договора долевого участия.

Многие слышали о том, что строящееся жилье приобретают по ДОГОВОРАМ долевого участия поэтому такое предложение вызывает понятные опасения. Покупатель оказывается перед дилеммой: обидно отказываться от выгодного предложения – с одной стороны и опасно платить серьезные деньги без гарантий получения жилья и денег – с другой.
_____________________________________________________________________________

Почему Застройщик предлагает именно такую форму соглашения?

Государство в стремлении защитить права дольщиков явно «перегнуло палку» включив в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» положения, согласно которым Застройщик при нарушении сроков имеет основание требовать двукратных неустоек плюс штрафы в размере 50% присужденных сумм. Суммы настолько огромны что сводят на нет прибыль Застройщика.

Ситуация подтолкнула юристов искать пути обхода и в результате Предварительные договора находят свое широкое применение в этой сфере. Их содержание со временем трансформируется, самый современный и продуманный я видел буквально вчера, этот образец действительно учитывал последнюю практику и пытался ее обойти, например, в вопросе оплаты коммунальных услуг (декларировалась обязанность Покупателя оплачивать коммунальные услуги не с момента передачи жилья по акту приема-передачи а с момента составления Акта доступа и т.п., оформление Акта доступа было предусмотрено еще до передачи жилья в собственность).
Предварительный договор по мнению юристов строительных компаний выводит отношения между Дольщиком и Застройщиком из под действия вышепривиденного закона.
_____________________________________________________________________________

Так что же делать? Заключать или не заключать предварительный договор купли-продажи?

Любой договор как его не назови, в котором покупатель оплачивает еще не созданное недвижимое имущество является договором долевого участия. Не название, а суть отношений определяют существо договора. К таким правоотношениям применяется ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» со всеми вытекающими последствиями. Судебная практика к моменту написания статьи сформирована именно таким образом.

Поэтому Предварительный договор купли-продажи жилья или дома ЗАКЛЮЧАТЬ можно. За исключением одного случая.
_____________________________________________________________________________

Часто в предварительном договоре приводятся сведения о том, что жилье введено в эксплуатацию по акту такому-то. Вот пример такой формулировки:

1.2. Основаниями для заключения настоящего Договора являются:
1.2.1. Разрешение на ввод в эксплуатацию № RU50-63-2015-54, выданное Министерством строительного комплекса Московской области 03 марта 2015 года;

Введение строения в эксплуатацию говорит о завершенности строительства, поэтому к таким отношениям указанный ФЗ не может применяться. Из этого следует серьезная опасность, которая может принести Покупателю убытки.
Дело в том, что Предварительный договор прекращает свое действие, если ни одна из сторон не обратилась за заключением основного договора по истечении его срока. То есть если в предварительном договоре указан срок действия и Покупатель не обращается к Застройщику с предложением заключить Договор основной, то по истечении этого срока у него пропадает право требовать объект недвижимого имущества.

Статья 429 ГК РФ. Часть 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Юридические отделы строительных компаний включают такие условия вполне умышленно.

Дело в том, что Покупатели не знают об указанной особенности и остаются несведущими до самого решения суда. Просрочка предварительного договора происходит в 90% случаев. Это дает право продать жилье второй раз по более высокой цене и не нести никакой ответственности. В условиях кризиса меняющегося курса валюты и стадии строительства стоимость жилья может меняться и вполне возможно возникновение ситуации когда Застройщику выгоднее продать уже построенное жилье другому Покупателю, а первому Покупателю возвращать деньги по решению суда в течение 5 лет и это при благоприятном стечении обстоятельств.
_____________________________________________________________________________

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи уже построенного жилья?

Заключить такое соглашение можно с условием, о котором необходимо помнить.

До истечения срока указанного в соглашении необходимо направить правильно оформленное предложение заключить основной договор, тем самым Покупатель «нейтрализует угрозу». С момента получения предложения Застройщик обязан будет заключить основной договор купли-продажи, что собственно означает обязанность передать жилье. В случае, если Застройщик после направления ему уведомления уклоняется от заключения основного договора, следует обращаться в суд, который однозначно будет на стороне Покупателя.

Статья 445 ГК РФ. Часть 4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

29.05.2015г.

Адвокат Евгений Москаленко

Поделиться с друзьями

Задайте свой вопрос, получите консультацию

Резонансные дела

Дело протоиерея РПЦ В. Головина